Financement des travaux en copropriété

Travaux sur la façade d'une copropriété

Si le budget prévisionnel calculé par le syndic de copropriété inclut l’ensemble des dépenses correspondant à l’entretien courant de l’immeuble, le financement des travaux en copropriété peut également faire l’objet de dépenses hors budget prévisionnel et des appels de fonds exceptionnels peuvent être mis en place. Selon la nature des travaux, le syndic de la copropriété pourra établir des dossiers de demande d’aide au financement auprès de différents organismes de subventions offertes pour des travaux de rénovation énergétique. Autre recours possible : le prêt collectif.

Les fonds de financement des travaux en copropriété

Pour l’entretien ou l'amélioration d’un immeuble en copropriété, des travaux de plus ou moins grande ampleur doivent être organisés. Il peut aussi bien s’agir d’un ravalement de façade que du remplacement d’un ascenseur, ou encore la réfection de la cage d’escalier, les travaux de rénovation énergétique. Certains de ces travaux sont prévus et évoqués par le syndic de copropriété lors de l’assemblée générale annuelle ordinaire regroupant le syndicat des copropriétaires.

D’autres travaux peuvent être nécessaires de manière impromptue et parfois mis en place rapidement : il peut s’agir de la réparation d’une toiture ou du remplacement d’une chaudière, par exemple. Tous ces travaux sont à la charge des copropriétaires. Il existe différentes méthodes de financement de ces travaux.

Le fonds de travaux

Les immeubles composés d’un minimum de 10 lots et ayant plus de 5 ans doivent obligatoirement disposer d’un fonds de travaux alimenté par les copropriétaires à la suite d’une assemblée générale. Son objectif principal est d’anticiper l’éventuelle nécessité de travaux au sein de la copropriété afin que les fonds nécessaires soient accessibles rapidement en cas de besoin.

Le montant provisionné doit correspondre à plus de 5 % du budget prévisionnel de l’année. Il fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale. Introduit par la loi Alur de 2014, les copropriétés concernées avaient jusqu’à 2017 pour mettre en place ce fonds de travaux.

Lors de la vente d’un lot, il est important de savoir que les sommes versées par les copropriétaires afin d’alimenter ce fonds de travaux ne pourront pas lui être restituées. Elles demeureront la propriété du syndicat des copropriétaires.

Le fonds de roulement

Connu sous différents noms, le fonds de roulement ou le fonds de réserve correspond à une forme d’avance permanente de trésorerie. Celle-ci permet aux copropriétaires d’alimenter plus ou moins régulièrement un fonds permettant le financement des travaux exceptionnels en copropriété, c’est-à-dire des travaux de grande envergure.

Contrairement au fonds de travaux, le fonds de roulement est facultatif en copropriété. Toutefois, lorsqu’il est mis en place, son mode de fonctionnement est clairement précisé dans le règlement de copropriété. Ce sont les copropriétaires qui en fixent les modalités comme le montant des versements, par exemple.

De plus, contrairement au fonds de travaux, lors de la vente d’un lot, l’ancien copropriétaire récupère la somme récente correspondant à ce qu’il a versé et le nouvel acquéreur doit verser à son tour cette somme sur le fonds de roulement en compensation de ce qui a été retiré.

Depuis le 27 janvier 2017, le syndic de copropriété n’est plus obligé d’ajouter le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire organisée annuellement. Si un copropriétaire souhaite que le sujet soit traité, il devra donc lui en faire la demande.

L’appel de fonds exceptionnel

La formule la plus courante pour le financement des travaux en copropriété est l’appel de fonds dit exceptionnel. C’est en assemblée générale que les travaux et les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont votés. Selon l’usage des autres fonds de la copropriété ou d’un emprunt collectif, l’appel de fonds exceptionnel pourra faire l’objet d’un échelonnage des paiements pouvant être répartis sur plusieurs mois ou plusieurs années, en fonction de l’ampleur des travaux.

Financer des travaux par un emprunt collectif

Lorsque la copropriété fait face à un besoin urgent de réaliser des travaux de grande ampleur, les copropriétaires n’ont pas forcément le budget nécessaire pour les organiser. Dans ces cas-là, des solutions de financement des travaux en copropriété doivent être trouvées et les emprunts collectifs ou individuels peuvent permettre de lancer les travaux plus rapidement.

L’emprunt collectif

La copropriété peut procéder à un emprunt collectif pour des travaux d’intérêt collectif devant être effectués au niveau des parties communes et/ou des parties privatives. C’est un sujet qui doit être abordé lors d’une assemblée générale et qui sera soumis au vote du syndicat des copropriétaires. Seul un accord unanime donnera l’autorisation au syndic de copropriété de lancer les démarches auprès d’une banque pour souscrire à un prêt collectif.

Si l’accord unanime n’est pas obtenu, la majorité nécessaire au vote des travaux (peut changer selon leur nature) sera suffisante pour un emprunt collectif ne concernant qu’une partie des copropriétaires. Une situation similaire est valable lorsque l’emprunt collectif est utilisé comme solution de préfinancement des travaux de copropriété faisant l’objet de subventions publiques qui seront versées à l’issue des travaux.

Sachez que la banque ne soumet pas la copropriété a une solidarité financière entre les copropriétaires. Ainsi, si un ou plusieurs d’entre eux sont défaillants, les sommes impayées n’incomberont pas aux autres copropriétaires.

Les travaux en copropriété concernant l’amélioration énergétique d’un bâtiment à usage d’habitat permettront de bénéficier d’un prêt conventionné pour lequel les conditions de vote en assemblée générale sont plus souples.

Les emprunts complémentaires éligibles à titre individuel

A titre individuel, les copropriétaires peuvent également souscrire à différents types de prêts afin d’obtenir une source de financement immédiate leur permettant un remboursement étalé sur une période plus longue.

A titre individuel, il sera également possible de souscrire à un prêt proposé par les différents distributeurs d’énergie. Certains prestataires dans le domaine de l’isolation ou du chauffage proposent également des prêts intéressants.

Les aides au financement et les subventions pour les copropriétés

Selon la nature des travaux envisagés par la copropriété, l'État, des organismes de subventions, les municipalités, les départements, voire les régions, soutiennent cette démarche dans un objectif d’amélioration de l’habitat en France. Ces aides et subventions peuvent concerner les parties privatives et les parties communes de l’immeuble et aider au financement des équipements ou de la main d’oeuvre.

L’élément commun à toutes ces aides et subventions attribuées pour le financement des travaux en copropriété est la nécessité de passer par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour la réalisation des travaux, mais également pour la fourniture des équipements et matériaux nécessaires.

Sont bénéficiaires de ces aides :

1. les copropriétaires, à titre individuel, pour des travaux dans leur logement ;
2. les copropriétaires, à titre individuel, pour des travaux dans l’immeuble concernant leur quote-part de financement des travaux après répartition et vote en assemblée générale ;
3. le syndicat des copropriétaires au titre de l’ensemble des quotes-parts de tous les copropriétaires participant aux travaux votés en assemblée générale.

Dans le cadre d’un projet collectif, le syndic de copropriété s’occupera, au nom des copropriétaires, de préparer les dossiers de demande d’aides et de subventions au financement des travaux. S’il omet de le faire, tout copropriétaire peut lui rappeler que cela fait partie de ses missions et/ou faire une demande d’aide à titre personnel.
Pour un projet individuel, le copropriétaire concerné doit lui-même faire la demande auprès des organismes sollicités.

Le crédit d’impôt transition énergétique (CITE)

Depuis le 31 décembre 2016, il est possible de profiter d’un crédit d’impôt transition énergétique pour le financement des travaux en copropriété. Cet avantage fiscal permet une déduction d’impôt sur le revenu calculée en fonction du montant payé par chaque copropriétaire. 30 % de ce montant sera déductible des impôts. Tous les ménages y sont éligibles, qu’ils soient imposables ou non puisque le Trésor Public verse la somme restante aux ménages après la déduction des impôts effectuées.

Cette déduction d’impôt est calculée principalement par rapport aux fournitures nécessaires pour les travaux, mais peut également s’appliquer au montant propre à la main d’oeuvre. Attention les travaux devront obligatoirement être effectués par un professionnel RGE et il devra également fournir les équipements.

L’éco-prêt à taux zéro

L’éco-prêt à taux zéro est un prêt pour lequel il n’y a aucun frais de dossier à payer et aucun intérêt ne vient s’ajouter aux sommes dues. Il a pour seul objectif de permettre d’avancer l’argent des travaux de copropriété liés à la rénovation du bâtiment dans un souci de réaliser des économies d’énergie. Les conditions d'obtention impliquent que la construction de l’immeuble ait été achevée avant le 1er janvier 1990.

Il est possible de solliciter un éco-prêt à taux zéro, sans conditions de ressources, jusqu’au 31 décembre 2018, à titre individuel ou à titre collectif. L’obtention du prêt ne sera possible que si les travaux concernent les parties communes, ou les parties privatives mais dans un intérêt collectif. De plus, il est indispensable que l’entreprise prestataire dispose du label RGE.

A titre collectif

Pour un seul bâtiment, il ne sera possible de souscrire qu’à un seul éco-prêt à taux zéro. Pour le financement des travaux en copropriété, il sera alors possible de bénéficier d’un montant compris entre 10 000 et 30 000 € avec une possibilité d’engagement de 10 à 15 ans pour le remboursement de la somme avancée. Le montant sera ensuite réparti en fonction des quotes-parts des propriétaires résidents dont il s’agit de la résidence principale.

A titre individuel

Il est toutefois possible d’effectuer une demande d’éco-prêt à taux zéro par logement plutôt que pour la copropriété dans son ensemble. Un copropriétaire pourra alors bénéficier d’une somme de 20 000 € s’il s’engage à rembourser le prêt en 10 ans et de 30 000 €, pour un engagement de 15 ans.
Il faudra que les logements soient actuellement occupés ou le soient bientôt et que dans les deux cas il s’agisse de la résidence principale du propriétaire.

Les aides de l’Anah

L’Agence nationale de l'habitat (Anah) est un établissement public administratif de l'État qui applique la politique nationale relative à l’amélioration des logements privés construits depuis plus de 15 ans et à usage d’habitation. Le syndic de copropriété pourra donc contacter cet organisme dans le cadre de travaux de réhabilitation des parties communes ou de rénovation énergétique du bâtiment.
Les aides de l’Anah ont pour principal objectif de soutenir les personnes dont les ressources sont modestes, voire très modestes, pour des travaux concernant des bâtiments considérés comme indigne ou insalubre. Lorsque les aides sont accordés, les travaux doivent obligatoirement être réalisés dans les 3 années suivantes.

A titre collectif

Pour obtenir les aides de l’Anah à titre collectif, il faut que la copropriété soit composée d’un minimum de 75 % de copropriétaires résidents dont l’appartement consiste en leur résidence principale et que ceux-ci aient des difficultés de ressources.

Ces conditions impliquent que la copropriété fasse l’objet d’une décision de justice ou soit éligible à une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) correspondant aux aides locales explicitées dans le point suivant. L’aide proposée par l’Anah correspondra alors à 35 % du montant global des travaux. Elle est plafonnée à 150 000 €.

Les travaux d’accessibilité font, eux, l’objet d’une aide à hauteur de 50 % du montant global des travaux. Toutefois, le plafond est fixé à 20 000 € par accès. Le même pourcentage est valable pour les travaux relatifs à des problèmes d’insalubrité ou correspondant à l’amélioration d’un immeuble qualifié d’habitat indigne. Cette aide n’est pas plafonnée.

A titre individuel

Les copropriétaires résidents et les copropriétaires bailleurs pourront faire une demande d’aide à titre individuel auprès de l’Anah dès lors que le dossier collectif a été refusé ou n’a pas été établi si la copropriété ne remplissait pas les critères à titre collectif.

Les aides locales

Ces aides au financement des travaux en copropriété sont fournies par des collectivités locales : par le conseil communal ou intercommunal, par le conseil départemental ou encore par le conseil régional. Dans un objectif de lutte contre la précarité énergétique et d’encouragement des initiatives collectives en copropriétés, elles s’appliquent notamment à l’établissement d’un audit énergétique, mais également à des travaux d’amélioration des performances énergétiques de l’immeuble, etc.

Pour bénéficier de certaines de ces aides, le bâtiment devra être éligible à :

1. une Opération programmée d’amélioration thermique des bâtiments (OPATB)
2. une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) ;
3. ou toute opération similaire mise en place par les collectivités territoriales.

Pour tous les projets bénéficiant d’une subvention de l’Anah, le cumul avec une subvention publique se fera à hauteur de 80 % maximum de la facture globale des travaux.

La prime énergie

La copropriété peut également bénéficier de la prime énergie pour les travaux d’amélioration des performances énergétiques du bâtiment. Le certificat d’économie d’énergie délivré par le professionnel RGE sera à inclure au dossier d’aide au financement des travaux de la copropriété.

La TVA à taux réduit

Parmi les autres éléments qui aideront la copropriété à financer des travaux, se trouve la TVA à taux réduit à 5,5 %. Dès lors que les travaux sont réalisés par un professionnel et qu’il effectue des travaux d’amélioration des performances énergétiques du bâtiment et que la construction de celui-ci date de plus de deux ans, la copropriété pourra bénéficier de ce taux de TVA avantageux.

Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties

Pour encourager les travaux d’amélioration des performances énergétiques de l’habitat, certaines communes ou certains établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent attribuer à votre dossier une exonération partielle ou totale de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). C’est une aide non-négligeable pour les copropriétaires puisqu’elle leur permet de bénéficier d’une exonération de 5 ans.

Les conditions d’éligibilité impliquent que la fin de la construction de l’immeuble soit antérieure au 1er janvier 1989. De plus, le montant global des travaux doit représenter au moins 10 000 € sur l’année antérieure à l’application de l’exonération et de 15 000 € sur les 3 années cumulées précédentes.

Récapitulatif des différentes aides mobilisables

Voici un récapitulatif des aides mobilisables pour le financement des travaux en copropriété.

L’agrandissement de la copropriété comme solution de tiers-financement

Comme dernière alternative de financement des travaux en copropriété, il est possible, selon l’architecture de l’immeuble, de procéder à l’agrandissement de celui-ci pour payer les travaux. On parle alors de tiers-financement.

Tiers-financement

Pour les travaux d’amélioration des performances énergétiques du bâtiment, la copropriété peut s’en remettre à un service de tiers-financement. Cette solution particulière permet le financement des travaux en copropriété par un tiers. Celui-ci s’occupe alors du chantier : de la conception du projet jusqu’à la livraison de l’ouvrage. Le financement des travaux en copropriété est alors inclus dans la réalisation des travaux de l’agrandissement de la copropriété. Il pourra s’agir d’un promoteur immobilier ou de tout autre acquéreur souhaitant ajouter un étage à la copropriété et ainsi créer de nouveaux logements en surélévation. En accord avec les copropriétaires, il financera les travaux nécessaires pour le reste de la copropriété en échange de quoi il pourra bâtir de nouveaux lots qu’il pourra ensuite vendre ou louer en guise de remboursement.

Pour le financement de gros travaux en copropriété, c’est une solution souvent utilisée puisque la loi de 2014 est venue faciliter ce genre de démarche avec des règles de majorité en assemblée générale différentes. Des autorisations auprès de la mairie devront être obtenues afin de s’assurer de la faisabilité du projet.

Un projet collectif

Ce peut également être un projet collectif des copropriétaires qui demandera toutefois un investissement initial qui ne sera rentabilisé qu’après plusieurs années en cas de location des nouveaux lots, ou à la fin des travaux en cas de vente des nouveaux appartements.